Кризис снижает не стоимость, а качество загородных домов
25/03/2009
На рынке загородной недвижимости сейчас почти полный штиль. Покупатели ждут хоть какой-то определенности, а прогнозы тем временем противоречивы. Одни предрекают обвальное падение цен, другие уверяют в обратном. Что же будет дальше с малоэтажкой? Начнут ли петербуржцы отказываться от коттеджей в пользу таунхаусов? И сможет ли малоэтажное строительство потеснить высотки? На эти и другие вопросы пытались ответить участники круглого стола на тему «Малоэтажная перспектива — 2009», организованного редакцией «МК» в Питере».
За престиж денег не берут
Квадратные метры по-прежнему самое выгодное и перспективное вложение денег. Однако в наши дни людей все больше интересует не столько сама жилплощадь, сколько условия проживания. Петербуржцы, обладающие стабильным доходом, устали от городских проблем, а потому отдают предпочтение более спокойной и размеренной жизни в отдаленных районах и пригородных поселках. Это подтверждает и динамика цен на загородную недвижимость. Почти весь 2008 год этот сегмент рынка в отличие городского жилья был на подъеме. Однако и квадратным метрам в коттеджных поселках не удалось устоять под прессом кризиса.
— Уже в декабре цены на загородную недвижимость начали снижаться на 5–10 процентов, — отмечает руководитель загородного отдела консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. — Но ценовые колебания коснулись не всех проектов. Некоторые сохранили стоимость — в основном экономкласс, а есть и те, которые подорожали, — к примеру, дома финского производства.
Если с ценами на рынке сейчас полная неопределенность, не поддающаяся прогнозам, то покупательская активность демонстрирует почти нулевую стабильность — совершаются лишь единичные сделки. А так как произошло уменьшение покупательской способности, предпочтения сместились в сторону комфорткласса и экономкласса.
— Сложившаяся ситуация изменила покупательский спрос, — говорит заместитель коммерческого директора компании «HAUS-KONZEPT» Содружество» Денис Зыкин. Для того, чтобы завоевать сегодняшнего покупателя, важно будет не только снижение цены. Будут играть роль опыт работы компании на рынке, продолжительность строительства, рациональность архитектурных проектов, затраты на обслуживание дома, степень доступности участка — все то, что до недавнего времени играло менее значительную роль.
— Загородный рынок имеет свои особенности, — добавляет заместитель генерального директора корпорации «Мегалит» Сергей Бритенков. — И то, что мы сейчас наблюдаем, это скорее иллюзия спроса. Как правило, дом за городом — это дополнительное жилье, а потому покупатель готов отложить его приобретение и ждать выгодного предложения сколь угодно долго
Светлана Аршинникова, руководитель отдела рекламы и PR ГК «БАЛТРОС», придерживается другого мнения.
— Кризис, который разразился в пик наших продаж, оказал свое влияние на покупательский спрос, но ни в коем случае не на предпочтения людей. Тот, кто запланировал приобретение недвижимости в этом году, совершает сделки и сейчас. Все зависит от того предложения, которое готовы сделать застройщики. В нашей ситуации люди легко расстаются с городскими квартирами и переезжают в свой дом. Очевидно, что те цены, которые мы предлагаем нашим покупателям, оказались более чем конкурентными. По цене 44,5–50 тысяч рублей за квадратный метр покупатель получает не только дом, но и земельный участок в собственность.
По данным риелторов, падения цен выжидают примерно 50 процентов потенциальных покупателей земельного участка или дома. Строительные компании в свою очередь заявляют, что в любом случае не снизят ценовую планку ниже себестоимости.
— Снижение цены сейчас отмечается в основном в тех проектах, где была заложена высокая надбавка за статус, — поясняет директор по развитию ЗАО «Евросиб-Девелопмент»Марина Агеева.
Никто не отменял и инфляцию, которая потянет за собой вверх затраты на строительство. Еще один минус ожидания — резкое сокращение предложения. Готовых малоэтажных проектов на рынке сейчас насчитывается около 15–20, а возведение новых коттеджных поселков из-за кризиса под большим вопросом. В условиях всеобщей экономической нестабильности многие компании отказались от первоначальных планов, отложив начало строительства на неопределенный срок.
Дома теряют «опции», а рынок — доверие
Ударило по объему продаж также снижение объемов кредитования. Если до кризиса на ипотеку у ряда компаний приходилось до 40 процентов сделок по покупке загородной недвижимости, то теперь получить такой займ нереально. Не дают эффекта и рассрочки, которые предоставляют застройщики.
— У людей сейчас нет уверенности в завтрашнем дне, — говорит заместитель генерального директора «Национальной жилищной корпорации — Санкт-Петербург» Дмитрий Майоров. — Отсутствие роста доходов, инфляция, боязнь потерять работу — все это приводит к тому, что люди не понимают, смогут ли они в дальнейшем расплатиться.
Между тем некоторые компании пытаются стимулировать спрос рекламными уловками, обещая загородный дом по стоимости в разы ниже рыночной. Но не стоит обольщаться — загородное жилье дешевым не бывает, по крайней мере, пока.
— За заманчивыми предложениями, как правило, кроется уменьшение площади участка или дома, — рассказывает Мария Агеева. — Также могут быть не включены в указанную сумму работы по проведению инженерной инфраструктуры.
— За дешевизной гнаться действительно не стоит, — уверена Светлана Аршинникова. — В то же время можно привлечь покупателя за счет более разнообразной планировки и типов домов. К примеру, в наступившем году мы выпустили в продажу новые проекты — сблокированные одноквартирные дома с гаражами. Их ориентировочная цена вместе с земельным участком — 4,3–5,3 миллиона рублей. Нельзя сказать, что это дешево, но они пользуются спросом.
— Так как большинство сделок сегодня совершается в более низком ценовом сегменте, ряд проектов коттеджных поселков претерпевает изменения в сторону удешевления, — подтверждает Сергей Бритенков. — Используются более дешевые материалы, упрощается архитектура, снижается площадь. То есть дома теряют первоначально заявленные «опции», а рынок в целом — доверие.
Таким образом, кризис пока снижает не цены на малоэтажную застройку, а ее качество. И здесь в проигрыше могут оказаться даже те, кто купил участок раньше, так как элитный поселок в результате перекройки участков и снижения цен может превратиться в уплотненное садоводство с соседями разного социального статуса.
«Муравейники» пока привычней отдельных гнезд
Тем не менее даже в кризисный период интерес к индивидуальному домовладению растет. Семейные жители Петербурга со средним стабильным доходом и личным автомобилем теперь чаще делают выбор в пользу малоэтажки. Преимущества очевидны — отсутствие шумных соседей и чистая экология, а главные недостатки — транспортная недоступность и высокая цена.
— Стиль жизни за городом в Петербурге пока не стал массовым, — подчеркивает заместитель генерального директора корпорации «Мегалит». — Еще нет понимания, что стоимость загородного дома — это, по сути, стоимость квартиры плюс дачи. А потому люди продолжают жить в «муравейниках».
Малоэтажную застройку действительно пока нельзя назвать альтернативой городскому жилью, хотя именно на нее делает ставку правительство в национальном проекте «Доступное жилье».
— Проблема в том, что объем предложений малоэтажки пока еще мал, высказывает свое мнение Ольга Трошева. — Хотя небольшое смещение от многоквартирных домов к загородной недвижимости все же наблюдается.
— При строительстве многоэтажного дома покупатель зависит от многих условий. В частности, от того, с какой скоростью будут проданы остальные квартиры, — уверена Светлана Аршинникова. — И в случае стагнации рынка, как это случилось сейчас, эта зависимость возрастает многократно. Дольщик может полностью оплатить свою квартиру на стадии котлована, но получит он ее только после того, как будет построен и, главное, продан весь дом. В случае со строительством «Новой Ижоры» покупатель оплачивает строительство только своего дома и уже построенную инженерную инфраструктуру. Причем срок строительства от оплаты до передачи полностью подключенного ко всем сетям дома составляет до полугода.
Не рискуйте ради скидки
Как именно будет развиваться рынок загородной недвижимости дальше и сколько продлится его стагнация, по мнению участников круглого стола, прогнозировать сложно. Но, если вы намерены в ближайшее время стать домовладельцем, следует отнестись к выбору будущего жилья очень внимательно.
— Учтите, что если на начальном этапе строительства компания сулит большие скидки, есть опасность, что проект не будет завершен, — предупреждает Денис Зыкин. — Скорее всего, такая компания пытается быстро привлечь средства, не имея других источников финансирования проекта.
Не лишним будет узнать, к какому типу относится ваш будущий земельный участок. Если это садоводство с землями сельхозназначения, то перевести их в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) самостоятельно будет очень сложно, причем этот процесс может растянуться не на один год. А пока вы не переоформите документы, не сможете прописаться в доме. Также есть риск, что участок из-за нецелевого использования либо изменений планов развития поселения отойдет к государству.
— Также лучше покупать участок с уже проведенными инженерными коммуникациями, — рекомендует Дмитрий Майоров. — В противном случае есть опасность, что они так и не будут проведены.
— Совершенно согласна с Дмитрием, — говорит Светлана Аршинникова. — Есть три слагающих загородного дома: коммуникации, право собственности на землю и сам качественный дом. Коммуникации должны быть проведены, земля правильно оформлена, а дом построен в срок.
Но даже несмотря на все эти риски, сопряженные с покупкой дома за городом, такое вложение средств вполне оправданно, так как в долгосрочной перспективе цены и на земельные участки, и на дома все равно пойдут вверх. Так, за последние 10 лет стоимость квадратного метра увеличилась в 12 раз, а земля и после снижения цены все равно дороже, чем три года назад.
— Есть очень хорошее выражение у Марка Твена: «Покупайте землю — ее больше не производят», — резюмирует Сергей Бритенков.
Олеся Понкратьева
Фото Марии Жуковой
МК-Опрос
Жить на окраине модно
Исследование, проведенное GE Money в России, Чехии, Польше, Румынии и Венгрии, показало, что почти половина россиян заинтересована в улучшении жилищных условий. В ближайшие 3 года планируют это сделать 56% опрошенных, а в течение 5 лет — 65%. Больше всего хотят улучшить жилищные условия в Чехии — 67% через три года и 76% — в ближайшие пять лет. В Венгрии и Румынии сменить жилье намерены только треть респондентов.
Интересно, что жители всех стран хотели бы переехать на окраину или за город. Ярче всего эта тенденция проявляется в Чехии — 84%, меньше всего в Польше — 48%. Среди наших сограждан четверть опрошенных предпочла бы жить в центре города, 32% проявили стремление уехать на окраину, а за черту города — 21%.
МК-Справка
Коттеджная география
На конец 2008 года в Ленинградской области и ближайших пригородах Санкт-Петербурга в продаже находилось 165 коттеджных поселков в разной степени готовности. Лидерами являются Выборгский и Всеволожский районы — 24 и 22 поселка. В южном направлении пока пальму первенства держат Гатчинский (10 проектов), Ломоносовский (6 проектов) и Пушкинский (5 проектов) районы.
В 2009 году на рынок планируется вывести не менее чем 70 проектов. Только во Всеволожском районе заявлено не менее 25 проектов. За ним следует Курортный район — 10 проектов. В Ломоносовском может появиться не менее 9 проектов. В Петродворцовом — 7, а в Выборгском — не менее 5.
| Динамика стоимости земельных участков в коттеджных поселках (по данным аналитической группы «Итака») |
| Район |
Цена 1 сотки земли, $ |
Прирост, % |
| 4 кв. 2008 |
1 кв. 2008 |
| Всеволожский |
14 068 |
15 541 |
–9% |
| Выборгский |
9800 |
8907 |
10% |
| Гатчинский |
6549 |
— |
— |
| Кировский |
6844 |
— |
— |
| Курортный |
23 990 |
— |
— |
| Ломоносовский |
9394 |
5139 |
83% |
| Приозерский |
9205 |
12 610 |
–27% |
| Пушкинский |
13 730 |
12 255 |
12% |
| Динамика стоимости квадратного метра загородной недвижимости в зависимости от класса (по данным аналитической группы «Итака») |
Класс проекта
|
Цена 1 сотки земли, $ |
Прирост, %
|
| 4 кв. 2008 |
1 кв. 2008 |
| Коттеджи |
| Средний |
1800 |
1740 |
3% |
| Бизнес |
2457 |
2370 |
4% |
| Премиум |
3630 |
3540 |
3% |
| Элита |
5015 |
3960 |
27% |
| Таунхаусы |
| Средний |
1533 |
1622 |
–5% |
| Бизнес |
2665 |
2403 |
11% |
| Премиум |
4388 |
3916 |
12% |
|
